楼市聚焦：“售后返租” 高回报暗藏高风险

本月初，本报“‘售后返租’再现重庆楼市”一文见诸报端后，引发投资者极大关注。热心读者纷纷爆料，称重庆“售后返租”形式多样，涉足的楼盘也远不止雪岭仙山，心景缙云国际温泉度假中心等项目也有此“服务”，而且可以返租的物业类型多样，除了旅游地产、写字楼，商铺、车库等也在做此宣传。为此，本报特梳理了几种典型的“售后返租”形式，结合具体案例，并辅以专家的风险提示，以此警示投资者。

　　方式一(风险系数★★★★)

　　大打擦边球 租售非同一公司

　　案例：“我们总共只有110多套房源，现在办VIP卡，到时就可以优先选房。”芳草地雪岭仙山置业顾问称9月雪岭仙山将推出一个酒店公寓项目，最小户型50多平方米，购买后，将享受连续7年每年返租7%的投资回报。举例来看，如购房花费60万元，7年可获得返利29.4万元，相当于只花了30.6万元就买了一套公寓。不过，本报了解到，负责租赁公寓的并非芳草地，而是另外一家酒店经营管理公司。即投资者的购房合同是和芳草地签署，而租赁合同则要和这家酒店经营管理公司签署，相当于以后7年的租金。均要由该公司负责支付。

　　无独有偶，由睿和鑫开发的心景缙云国际温泉度假中心也推出了“售后返租”优惠，年回报率8%，连续返租10年。

　　■风险提示：考量酒店经营管理公司是关键

　　《重庆市城镇房地产交易管理条例》第27条规定，房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列行为：(一)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；(二)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。一些开发商为了避免触碰“红线”，大打擦边球，销售和租赁由不同公司负责，彼此之间看似不相干，实则有着千丝万缕的联系。

　　上海中建中汇(重庆)律师事务所律师廖正远提醒，这种售后返租方式，开发商卖完楼可以走人，但每年数额巨大的租金要由酒店经营公司支付，因此酒店经营公司是否有实力长期运营，是投资者最应考虑的风险。

　　本报经过调查了解到，位于黑山谷、仙女山的许多旅游地产项目都和雪岭仙山一样，推出了这种“售后返租”服务。据黑山谷、仙女山等景区农家乐反映，只有在每年的7月、8月，景区住宿才会出现爆满，平时特别是冬季，游客稀少，因此景区酒店的整体经营前景并不容乐观。

　　方式二(风险系数★★★★★)

　　化整为零 “格子”铺风险陡增

　　案例：许多投资者应该对2003年发生在重庆中华广场连环抵押事件还记忆犹新。

　　中华广场位于渝中区两路口，当年由重庆科华集团有限公司投资开发。2003年，科华公司将负2楼至4楼的整层商铺分割成了若干小块，分售给了数十位投资者，然后再由投资者把商铺统一转租给重庆新一佳百货公司，双方签订了《商铺租赁合同》，租期为10年，年投资回报率8%。然而，投资者们发现，承诺租赁的商家是深圳新一佳，签约时却变成了重庆新一佳。不过，开发商还是通过减免总铺款的方式，向众多投资者支付了前两年的租金。但支付第3年的租金时，重庆新一佳却以业主太零散为由，不愿单独向每位投资者支付租金。投资者们随后找开发商出面解决，但开发商却神秘失踪了。后经公安机关立案侦破，此事才得以解决。

　　■风险提示：可能无法办理产权证

　　廖正远律师提醒，“售后返租”中，在运作大面积商铺时，许多开发商采用了这种“化整为零”租售方式，看似门槛低，但其最大的风险在于：所购铺面可能因为规模和设计图纸的原因，难以办理产权证。另外，一旦承租方不再续租，单个投资者基本不可能将手中小如格子的零散铺面转租出去，其投资价值远不及独立铺面。

　　方式三(风险系数★★★)

　　先提价再返租 噱头蒙蔽消费者

　　案例：前段时间，重庆某大型楼盘推出了一批投资性质车库：一次性交付购车库款后，业主便可和该开发商的物业公司签订代租合同。合同规定，5年内，物业公司每年返还业主购房款的8%作为租金，即共计将返还业主40%的购车库款。5年内，业主对该车库只有产权无使用权，5年后恢复使用权。

　　■风险提示：可能先提高售价再出售

　　返还40%的购车库款，相当于6折就能买到车库，这确实令投资者心动。但本报经过走访了解到，和该楼盘仅一街之隔的同等类型楼盘，其车位售价为12万元/个，稍远的一个楼盘售价不过10万元/个，而该楼盘车位售价是18万元/个，6折后，其价格优势并不明显。

　　廖正远律师提醒，投资者在选择“售后返租”项目时，不要简单地看一两项数据，而应综合分析物业的性价比，才不会被开发商的噱头所蒙蔽。