房地产一枝独秀上涨引忧虑 警惕累积泡沫

去年下半年以来，以北京、上海、广州、深圳等一线城市为领头羊，房地产市场再度火热。9月份四个一线城市新房价格同比涨幅达到了20%以上，土地市场也在一线城市和部分二线城市呈现量价齐升的势头。中国指数研究院最新报告显示，2013年前三季度，全国主要城市新房和二手房价格继续上涨，成交量创近四年同期最高，上海、深圳、南京等城市的商品住宅成交量同比均上涨30%以上，而土地市场更是持续火热，前三季度企业拿地金额已超去年全年水平。

　　房地产基本面看上去很强势，10月18日公布的第三季度全国GDP增长达到7.8%，也显示经济在回暖，这对房地产行业来说似乎也是一个好消息。然而，我们应该清醒地认识到，这一波房地产市场的快速增长并不完全意味着就是一个喜讯。这一波楼市的上升浪潮，其背景是宏观经济隐忧仍存，尽管第三季度经济开始回暖，但这一波回暖的基础并没有被夯实，实体经济从企业层面来看，效益低下的痼疾并没有得到缓解，钢铁、煤炭以及制造业的多个领域的产能过剩仍有待化解。国际上美国债务危机、新兴经济体的普遍低迷显示我国经济复苏的外部环境仍然严峻。在实体经济仍然处于不景气的背景下，房地产行业的这波“一枝独秀”的上涨才尤其让人忧虑。

　　实体经济的不景气与房地产的单边上涨，其实反映了我国经济的深层次问题，就是整个经济已经呈现出结构性的不合理，经济增长动力缺乏。而可投资的领域匮乏，由于缺乏其他可靠的投资渠道，在货币总量仍不断上升的情况下，资金涌入房地产领域并推高地价房价就是一个合乎逻辑的结果。然而，这种房地产投资单边走热的状态其实并不健康，缺乏整体经济健康增长支撑的房地产热，其基础是不牢靠的。

　　与经济基本面背离、缺乏实体经济支撑、缺乏居民真实收入支撑的房地产热，就是房地产泡沫。这种泡沫越累积，其风险就越高。经过去年到今年这一波房地产的快速增长，显然这种危险比一年前要高了很多。2013年度诺贝尔经济学奖得主席勒就多次表示中国存在房地产泡沫，而今年以来，包括王石在内的多名房地产业内大腕都在警示中国存在房地产泡沫，而华人首富李嘉诚更是卖掉上海的商业物业，收缩内地和香港的资产，一些投资者开始对中国的房地产热产生忧虑。

　　就目前的状况来说，尽管统计上来看，房地产市场、土地市场都在量价齐升，但我们具体到每个城市的数字，就会发现这一波的增长并不是雨露均沾的。当我们把目光从明星城市移开，就会发现另一番风景：鄂尔多斯和温州等城市的泡沫已经破灭自不必说，在很多三四线城市，前几年土地大量供应到目前形成的住宅集中上市，在需求低迷的情况下，即便统计上的价格仍未大幅下跌，但从成交量和成交价格上来说，颓势显然已经显现。

　　这种房地产泡沫必将随着房价和地价的上涨而累积，但这种泡沫终将会因需求透支而结束。如果国家的货币政策保持谨慎，指望货币放水来放大需求的可能性就会很小，而随着包括自住需求、投资需求在内的真实需求的释放完毕，泡沫破灭的那一刻就终将会到来，那一个时刻是今年底还是明年或者是后年，都不重要，重要的是，这一天一定会来。作为房地产行业的从业者、投资者、相关产业的从业者以及政策制定者，都应该早一点为这一天做好准备。