二手房"一房二卖"引纠纷 判已付款的优先履行
发布日期：2014年3月23日 来源：搜家园奎屯房产网
中国法院网讯 2011年12月，经中介公司居间，刘某以900万元的价格购买了朴某名下一套房屋。谁知四个月后，朴某将房屋又卖给第三方陈某，并由陈某装修并入住。刘某获知后，起诉要求履行其与朴某的房屋买卖合同。朴某反诉要求解除双方合同，刘某支付违约金。近日，北京市第一中级人民法院审理了此案。
法院经审理查明，朴某与刘某签订的房屋买卖合同约定：刘某以900万元的价格购买朴某名下某房屋，并约定逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同，并由买受人支付违约金。同时双方约定由案外人金某作为朴某的担保人，用自己的房产和车辆作为担保物。后刘某未在合同约定时间支付首付款，朴某向刘某发出告知函，要求解除双方的房屋买卖合同。2012年4月，朴某将诉争房屋出售给陈某。陈某通过银行向朴某支付购房款500万元，对诉争房屋装修并已实际入住。一审法院判决，朴某应当继续履行与刘某的房屋买卖协议，交付房屋并协助办理房屋入住手续，驳回了朴某的反诉请求。
一审判决后，朴某和陈某不服上诉至北京一中院。
二审中，法院认为，一房二卖中签订的数份买卖合同的履行，应以已办理过户手续的为先；均未办理过户手续的，以已实际合法占有房屋的为先；均未办理过户，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
法院经审理查明，朴某与刘某签订的房屋买卖合同约定：刘某以900万元的价格购买朴某名下某房屋，并约定逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同，并由买受人支付违约金。同时双方约定由案外人金某作为朴某的担保人，用自己的房产和车辆作为担保物。后刘某未在合同约定时间支付首付款，朴某向刘某发出告知函，要求解除双方的房屋买卖合同。2012年4月，朴某将诉争房屋出售给陈某。陈某通过银行向朴某支付购房款500万元，对诉争房屋装修并已实际入住。一审法院判决，朴某应当继续履行与刘某的房屋买卖协议，交付房屋并协助办理房屋入住手续，驳回了朴某的反诉请求。
一审判决后，朴某和陈某不服上诉至北京一中院。
二审中，法院认为，一房二卖中签订的数份买卖合同的履行，应以已办理过户手续的为先；均未办理过户手续的，以已实际合法占有房屋的为先；均未办理过户，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
本案中，朴某与刘某、陈某先后分别签订的两份房屋买卖合同均系有效合同，刘某、陈某均未办理房屋所有权转移登记，但陈某依据有效合同已实际合法占有、使用诉争房屋并对房屋进行了装修，且已实际支付500万元购房款，按照上述原则，应优先履行朴某与陈某之间的房屋买卖合同。另外关于朴某是否有权解除其与刘某合同的问题，刘某未及时付款系由于朴某的担保人金某未能提供相应房产和车辆证件的复印件以办理担保手续，故依照双方约定，刘某支付购房款的条件尚未成就，朴某以刘某未及时付款为由要求解除其与刘某合同，法律依据不足。故二审判决，驳回刘某的全部诉讼请求和朴某的全部反诉请求。
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